Preventivi mutui sul web: guida completa e informazioni
- 1 Che cosa è la rata del mutuo?
- 2 Che cosa è il mutuo immobiliare?
- 3 Che cosa sono i mutui per ristrutturazione?
- 4 Che cosa è il mutuo ipotecario?
- 5 Che cosa è il mutuo per liquidità?
- 6 Che cosa è il mutuo per consolidamento debiti?
- 7 Che cosa è il mutuo a tasso fisso?
- 8 Che cosa è il mutuo a tasso variabile?
- 9 Che cosa è il mutuo a tasso variabile con CAP?
- 10 Che cosa è il mutuo a tasso misto?
- 11 Che cosa è la surroga del mutuo?
- 12 Quali sono le condizioni generali per la richiesta di un mutuo?
- 13 Quali sono i documenti che vengono richiesti?
- 14 Che cosa è il mutuo per gli immobili ad uso non abitativo?
- 15 Quali sono i piani d’ammortamento per i mutui ad uso non abitativo?
Se dovessimo avere intenzione di accendere un mutuo, è importante che si faccia riferimento al famoso un istituto di credito. Solitamente si tratta della banca. Il mutuo è semplicemente un contratto di prestito che viene firmato fra due parti:
- il mutuario e la parte mutuaria.
Il mutuario è chi consegna la somma di denaro che diventa necessaria per poter ottenere il bene che si desidera. Mentre con parte mutuaria si intende colui che riceve la somma e che si prenderà la responsabilità di dover restituire la stessa somma al mutuario. L’esempio più conosciuto che riguarda un mutuo è quello legato all’acquisto di un’immobile, ma, in realtà, ci sono tante diverse tipologie di mutuo che adesso andremo a scoprire in questa guida ai preventivi per i mutui.
Che cosa è la rata del mutuo?
La rata mensile del mutuo, se non lo sapete, è molto importante perché essa rappresenta l’effettivo rimborso da rendere alla banca prestante o all’istituto di credito. Nel momento in cui ci saranno le varie analisi, la banca valuta anche la nostra situazione reddituale, ma non solo. Valuterà anche:
- il tipo di lavoro che abbiamo, perché così potrà capire quale sia la nostra reale possibilità di sostenere e di affrontare le rate mensile a lungo andare.
Dopo aver certificato queste richieste, prima che si vada a fare la richiesta del mutuo, si potrà fare un semplice calcolo, ciò lo si fa per capire in totale se la nostra richiesta sarà fattibile o meno. Per prima cosa:
- si deve poter valutare in tale calcolo quale possa essere l’eventuale tasso di interesse variabile, che andrà a fare alzare l’importo della rata stessa anche notevolmente lungo il corso dei mesi.
Tale valutazione è molto importante, perché così ci potremo rendere più agevoli nel calcolo. Dopodiché, una volta che si è calcolata l’entrata mensile derivante dal nostro stipendio, anche l’eventuale entrata da parte di un patrimonio o altro immobile, da tale somma si sottraggono tutte le spese di sostentamento:
- alimenti,
- vestiario,
- utenze domestiche,
- spese varie.
Se quello che ci rimane risulta superiore all’importo delle rate che abbiamo ipotizzato, allora, avremo le speranze di poter vedere accettata la nostra domanda reale del mutuo.
Che cosa è il mutuo immobiliare?
La categoria inerente ai mutui per immobili è sicuramente quella più conosciuta e richiesta, semplicemente perché permette di poter ottenere una somma di denaro notevole che ci permetterà di comprare una casa. C’è anche una sottocategoria che riguarda il mutuo immobiliare, si tratta del mutuo fondiario. Questo viene definito un finanziamento che potrà avere una durata minima che sarà di un anno e una massima che arriverà a trent’anni.
La sua caratteristica particolare la si trova nel fatto che prevede all’interno del suo contratto la clausola relativa all’ipoteca di primo grado sull’immobile, ciò viene fatto a garanzia per poter rendere la somma a tale istituto di credito che avrà erogato il prestito. Importante è precisare che, trattandosi di un’ipoteca di primo grado, è la legge che prevede tale possibilità di aggiungere più ipoteche. Per esempio, su un bene si può accendere più di una ipoteca, ognuna che sarà definita da un grado. Per cui, decidere di avviare un mutuo fondiario vuol dire che il creditore avrà priorità massima sul bene. Inoltre:
- sempre per quanto concerne tale mutuo fondiario, il valore di quello che è il bene che è ipotecato non potrà mai essere superiore all’80% di quella che è la somma che viene rilasciata dall’istituto finanziario che ci eroga il prestito.
- Nel caso ci fossero ulteriori garanzie da parte di chi richiede il mutuo, come anche di una necessità per un prestito al 100% del valore dell’immobile, allora sarà possibile accendere un mutuo fondiario.
Basti sapere che tutti gli importi massimi che sono relativi alle somme da concedere vengono poi stabiliti dalla Banca d’Italia, visto che si tratta di quella che regolamenta il mutuo fondiario in ogni parte costituente. Tali somme vengono perlopiù calcolate in base al valore stesso del bene che sarà ipotecato oppure, nel caso si tratti di mutui per la ristrutturazione, ai costi che saranno relativi al lavoro di ristrutturazione stessa.
Che cosa sono i mutui per ristrutturazione?
Il mutuo per la ristrutturazione è una sorta di contratto che viene stipulato quando si ha la necessità di procedere alla ristrutturazione di un immobile. Si tratta perciò di un mutuo di tipo immobiliare. Il totale della somma che sarà erogata dalla banca, così come da un istituto di credito, potrà essere subito versata in una sola soluzione, anche a lavori già iniziati. La differenza che sussiste tra le due opportunità sta nella tipologia di lavoro che dovrà essere svolto:
- per quanto riguarda i lavori di minore entità si procederà ad un versamento unico;
- per quanto riguarda i mutui che vengono erogati a lavori iniziati, che sono i cosiddetti SAL, vengono emessi per delle ristrutturazioni di una certa importanza.
Va tenuto presente che, in questo caso ultimo, la banca è quella che dovrà tutelare la stessa posizione, andando a nominare e scegliere un tecnico di fiducia che dovrà fare dei sopralluoghi per poter stabilire l’effettivo ammontare del costo per il rifacimento. La banca, successivamente, andrà ad erogare la somma che è stata decisa mano a mano che andranno avanti i lavori, fino ad arrivare al termine di tali. Ciò serve per tutelare la banca, ma anche per rendere correttamente la proporzione tra lavoro della ristrutturazione e la somma data.
Che cosa è il mutuo ipotecario?
Il mutuo ipotecario è quel finanziamento che si va a richiedere quando un soggetto che ottiene il prestito decide di rilasciare come garanzia l’ipoteca su di un immobile. Il mutuo ipotecario dovrà, obbligatoriamente, poter avere una durata che sia superiore ai cinque anni. Inoltre, il contratto che riguarda tale mutuo si avrà solo quando si accenderà l’ipoteca sull’immobile che stiamo acquistando. Questa tipologia di mutuo è molto diffusa per quanto riguarda la compravendita degli immobili. L’ipoteca su di un immobile si accende per andare a tutelare la banca che erogherà il prestito. Questa, poi, avrà diritto a poter prendere possesso dell’immobile, nel caso in cui il beneficiario del prestito si dimostri insolvente nei confronti di tale debito.
Che cosa è il mutuo per liquidità?
Il mutuo per liquidità è quel contratto che solitamente risulta essere molto più raro rispetto al mutuo ipotecario e fondiario. Si tratta di una tipologia di mutuo particolare dove la concessione va a riguardare una certa somma di denaro liquida. Risulta importante precisare che non tutte le banche lo erogano. L’istruttoria che viene prevista per tale erogazione del mutuo fa seguito a un processo nettamente rigoroso, che prevede comunque un importo molto contenuto rispetto a quelli classici per acquisto o ristrutturazione. I tassi di interesse sono più bassi.
Che cosa è il mutuo per consolidamento debiti?
Il mutuo per il consolidamento debiti è una sottospecie di paracadute a cui si farà riferimento quando saremo in difficoltà. Ci sono diversi istituti di credito che decidono di concedere tutta la somma del rimborso direttamente all’istituto del creditore, di modo che tale debito da parte del cliente sia estinto in una sola volta. Invece, il nuovo ente che eroga tale somma deve provvedere a realizzare il piano d’ammortamento, che si svolgerà solo in una unica rata mensile, dove saranno accolte tutte le diverse somme che saranno dovute ad uno o più creditori. In tal modo si avrà l’opportunità di poter saldare in un’unica soluzione ogni numero e tipo di debito con tutte le altre banche per degli eventuali precedenti finanziamenti.
Che cosa è il mutuo a tasso fisso?
Quando decideremo di andare a stipulare un contratto mutuale, avremo a che fare con delle rate mensili che potranno variare per l’importo e per i tassi di interesse. Esiste, perciò, una semplice soluzione che viene caratterizzata da una certa stabilità. Si tratta infatti dei conosciuti mutui a tasso fisso, tali mutui prevedono una rata mensile che sarà fissa e un tasso invariato. Per cui, il totale dell’importo mensile corrisponderà ad un calcolo che sarà poi effettuato in base a quella che è la somma che viene erogata al momento della stessa stipulazione del mutuo.
Che cosa è il mutuo a tasso variabile?
Quando decideremo di fare un mutuo, saremo sempre in bilico per ciò che riguarda la scelta del mutuo a tasso fisso o variabile. Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il mutuo a tasso fisso è quello che avrà una rata con importi alti ma fissi, mentre, come suggerisce il nome, il mutuo a tasso variabile sarà soggetto a rialzi o riabbassamenti nel tempo, che dipenderanno dalla situazione fiscale generale. Sicuramente il tasso variabile risulta essere ideale in un periodo che si avrà la crisi finanziaria temporanea, ma che si avrà la certezza di una economica sicura.
Che cosa è il mutuo a tasso variabile con CAP?
La tipologia di mutuo che viene chiamata anche mutuo con tetto massimo ci offre la possibilità di poter usufruire di un mutuo che sarà a tasso variabile ma caratterizzato da un limite che verrà stabilito dall’Istituto di credito. Quindi, che cosa significa nel concreto? Anche se avremo il tasso variabile e, dunque, che sarà passibile di un incremento, tale mutuo non potrà mai superare un tetto massimo che verrà stabilito a priori. Inoltre, quando i vari tassi di interesse si abbasseranno, chi avrà contratto il mutuo vedrà gli importi abbassarsi. Ma, come avremo capito, con l’inflazione forte la rata andrà ad aumentare.
Che cosa è il mutuo a tasso misto?
Il mutuo detto a tasso misto, è quella tipologia di mutuo che ci consente, per l’appunto, di poter cambiare il tasso e passare da misto a variabile e viceversa. In base a quello che è l’andamento mensile, il cliente avrà l’opportunità di poter adeguare le proprie rate.
Che cosa è la surroga del mutuo?
Quando avremo deciso di andare ad effettuare il passaggio da un mutuo da una banca ad un’altra, potremo farlo grazie a quella che si chiama surroga del mutuo. Qui sarà possibile trasferire il mutuo ipotecario da un vecchio istituto a quello nuovo, andando a stabilire nuove condizioni contrattuali, che potranno essere anche più vantaggiose. Tali cambiamenti riguarderanno solamente la durata dello stesso mutuo e il suo tasso di interesse. La rata da saldare in corso non cambierà.
Quali sono le condizioni generali per la richiesta di un mutuo?
Chiaro è che le banche prima di poter un responso del tutto positivo alla richiesta di un mutuo, devono analizzare tutta la nostra situazione economico-finanziaria. Per cui, è importante che:
- diamo garanzie di essere delle persone affidabili,
- che ci ritroviamo in una situazione reddituale consona al poter pagare le rate del rimborso che saranno mensili.
Ma, quali sono le condizioni generali che vengono concretamente analizzate dalla banca in vista di una concessione del mutuo? Vediamole:
- affidabilità creditizia, ovvero il fatto che non siamo iscritti al CRIF come dei cattivi pagatori,
- non avere dei finanziamenti accesi che potranno in qualche maniera andare ad ostacolare il rimborso,
- la nostra situazione reddituale, per cui il nostro lavoro e la busta paga oppure pensione, il patrimonio immobiliare.
Il reddito è quello che chiaramente ricopre il ruolo importante nella richiesta di tutti i mutui. Infatti, le banche devono essere sicure del ritorno economico del rimborso. Di solito viene richiesto un lavoro a tempo indeterminato. Altrimenti, si potranno dare altre garanzie, come un terzo garante oppure un patrimonio immobiliare da dove si possa rilevare la liquidità mese per mese. Per cui, tutti gli altri parametri importanti per la richiesta di un mutuo sono:
- avere cittadinanza italiana o un permesso di soggiorno,
- avere un’età maggiore di 18 anni,
- il limite di anzianità che saranno stabiliti in base al mutuo e alla banca,
- tutti i requisiti lavorativi.
Quali sono i documenti che vengono richiesti?
Bisogna precisare che prima di elencare quelli che sono tutti i documenti relativi a chi richiede il prestito, si deve dire che c’è un documento molto importante per quanto riguarda la richiesta di un mutuo. Ovvero, stiamo parlando del compromesso di vendita, che è obbligatorio in ogni banca che va ad erogare il prestito. Tale documento va a contenere tutte le informazioni e le caratteristiche di tale immobile in questione, come la sua metratura e il prezzo. Per fare in modo che tale richiesta sia completa, è importante che si abbiano:
- i certificati di nascita,
- i certificati relativi allo stato civile,
- estratto dei beni patrimoniali,
- un certificato di matrimonio o di separazione,
- i documenti che attestano la planimetria dell’immobile,
- il modello 4 0 240.
Che cosa è il mutuo per gli immobili ad uso non abitativo?
Esiste anche un mutuo che potrà essere richiesto anche per avere la somma per un fine che sarà perlopiù differente da quello che riguarda la compravendita di un immobile per uso abitativo. Si tratta di un mutuo per:
- negozi ad uso commerciale,
- per uffici,
- per fabbricati.
Qui è possibile che tali immobili siano poi acquistati attraverso quello che è un mutuo, ma potranno essere acquistati sia da degli enti privati che da società. I privati potrebbero, inoltre, avere un notevole interesse a destinare questi immobili a delle imprese, per cui saranno indirizzati a degli investimenti commerciali. In ogni caso, tale categoria rientra in quella che è la sezione dei prestiti personali finalizzati e, per cui, in quei generi di prestito dove la somma viene vincolata per una specifica soluzione. La documentazione che dovrà essere presentata alla banca stessa, nel caso ci sia un mutui per la compravendita di un immobile che non sarà a scopo abitativo, è pressoché differente da quella classica per la richiesta di un mutuo. Per cui:
- per ciò che riguarda l’acquisto di immobili che sono ad uso diverso da quello abitativo, si troverà un valore che viene chiamato LTV, acronimo di Loan to Value. Tale valore esprime quello che è il valore in percentuale del rapporto tra il capitale che viene richiesto e il valore stesso effettivo del mercato dell’immobile che avremo intenzione di acquistare.
Tale valore è molto importante, ciò perché rappresenta la garanzia che si va ad offrire al mutuario per il capitale che ci verrà erogato, il valore copre l’80% del valore dell’immobile.
Quali sono i piani d’ammortamento per i mutui ad uso non abitativo?
I piani d’ammortamento per tutti i mutui di immobili che saranno ad uso non abitativo non possono mai superare i vent’anni di rate. Il capitale che risulta essere erogabile non è sempre libero, anzi:
- il valore varia in base a quelle che sono le garanzie che verranno offerte all’ente che finanzia.
Questa tipologia di mutuo fa affidamento ad un piano d’ammortamento che sarà a tasso d’interesse fisso e con rate semestrali. Basti sapere, infatti, che si è più disponibili a pagare dopo che si avrà un ritorno economico che deriverà da un’iniziale cospicuo investimento. Proprio per tale motivo le banche saranno più indirizzate verso un piano d’ammortamento che possa prevedere cadenza semestrale. Infine, va precisato che tutte le banche sono rigide su tali prestiti:
- Non si può vendere l’edificio mutuato, cedere o destinare a fini differenti da quelli che sono stati sottoscritti. Nel caso di una infrazione, la banca potrà arrogarsi il diritto di andare a chiedere che il capitale che viene erogato venga restituito, insieme a un pagamento della sanzione di importo variabile.
